2-4-133（转为代表来信）彭辉武关于开展党建引领信托制物业服务试点工作的建议

建 议 号

2-4-133（转为代表来信）

领 衔 人

彭辉武

标    题

关于开展党建引领信托制物业服务试点工作的建议

正

文

据了解，自2019年起，成都启动了以实施“信托制”物业服务为主要内容的小区信义治理实践首批试点，通过党建引领、居民参与、民主协商、机制保障，重建小区信义关系，探索出一条以制度创新解决基层治理难题的新路径，有效破解了武侯区、双流区等试点区域物业矛盾纠纷问题。2021年12月，第二届“中国城市治理创新优秀案例奖”选拔颁奖大会成功举行，其中由中共成都市武侯区委申报的“党建引领信托制物业服务模式”获得优胜奖；其《党建引领社区信义治理——成都市武侯区小区信托制物业实践研究》一书已于2022年6月由四川大学出版社出版发行。2023年9月，成都市武侯区小区物业矛盾“信托制”解纷法入选全国践行新时代“枫桥经验”的“枫桥式”工作法典型案例。

2023年10月13日，成都市党建引领小区治理三年攻坚行动现场推进会暨专题调度会举行，会上发布《成都市党建引领信托制物业服务指导手册》。推进党建引领信托制物业服务，旨在理顺业主与物业服务企业之间的合作机制，从源头上解决物业矛盾纠纷问题，推动将一个个小区建设成既有秩序又充满活力的幸福家园，《手册》为实际操作提供更好的技术支持和工作指引。截至目前，成都市采用“信托制”物业服务的小区已达329个。

与此同时，“党建引领信托制物业服务模式”已走出四川、辐射全国，北京、浙江、河南、海南等多地前来学习考察并推广实施。据悉，我省合肥高新区已于2023年5月印发了《合肥高新区推行信托制物业管理模式指导意见（试行）》，正在探索推行“信托制”物业管理模式。

2023年12月22日，住房城乡建设部办公厅《关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第八批）的通知》（建办城函〔2023〕378号）将“成都市信托制物业服务方式”“山东济宁市老旧小区推行信托制物业管理模式”纳入可复制政策机制。因此，我区开展信托制物业管理模式，时机已经成熟。

一、何谓“信托制”物业服务模式？目前市场上常见的物业管理模式有传统包干制、酬金制、业委会自管以及近年来出现的“信托制”。与传统物业模式相比，“信托制”物业管理模式将物业服务购买关系转变成财务公开透明、过程量化、质价相符的信义托付关系，使业主权益和小区公共利益最大化，从制度机制上化解居民小区治理矛盾。

具体来讲，信托制物业服务是将信义理念、信托方法用于小区物业服务，帮助业主与物业服务人建立“充分授权、概括约束”的信义关系，将小区物业费、业主共有部分的经营收入等作为小区共有基金，托付给物业服务人管理，用于小区物业服务和业主共同决定的其他事项，规制物业服务人履行信义义务、完成服务目标，支付事先约定的物业服务人履约收益，实现小区共同体利益最大化而进行的服务活动和行为。

二、信托制物业服务的主要特点

一是党建引领、业主主体、多元参与。信托制物业服务与其他传统物业相比具有全新的制度优势和治理效能，但需要业主大会依法对新合同文本进行表决方可实施。对广大业主（居民）开展宣传、普及相关知识的工作十分重要，党建引领、政府支持下的社区、社工、社会组织，与小区业主居民一起，开展信托制物业服务知识普及，开展社区营造行动，成功召开业主大会会议，共同决定导入信托制物业服务机制。

二是账户独立、资金隔离、直接监督。通过小区业主大会会议共同决定，将物业费和公共收益归集为全体业主的共有基金，并在银行开设公开透明的双密码独立账户，业主可监督账户资金的收支、使用与结余情况。

三是业主参与开放式预算、共同协商确定收费和服务标准。小区党组织、业委会、物业服务人、业主代表等按照“以收定支、量入为出”的原则，共同协商各项收支的合理性，按照小区物业费和公共收益的水平，提出相应物业服务标准与收费标准。

四是物业服务人谨守信义义务获得履约收益。业主对物业服务人充分授权、概括约束，物业服务人承担信义义务、忠诚履约，通过发挥专业能力为小区共同利益最大化开展管理服务，获得事先约定的履约收益，并可依据约定视超额服务情况获得剩余激励，不得获得合同约定外的任何秘密利益。

五是全过程公开透明，重建信任。双密码独立账户连通信托制物业服务信息公开APP小程序，可查阅收支和物业服务有关的全量信息，比如服务标准、质量体系、服务记录、财务原始凭证、账册、外包合同、民主投票结果等。赢得业主对物业服务人的信任，从根本上消除因为不信任导致的物业矛盾。

六是建立小区监察人制度，推动物业回归到服务管家角色。由业主授权，社区、社群与专业机构等成为小区监察人，可以全面知情、指导与监督小区物业服务。同时通过物业服务合同约定，物业服务人对监察人和业主提出的质疑须承担自证清白的义务，解决了传统物业服务中强弱关系倒置的问题。

三、信托制物业服务的三大优势
    （一）理顺明晰财产权属关系。信托制物业服务模式下，将物业费、停车费和广告费等小区收入设为属于全体业主的共有基金，物业公司按照约定比例提取酬金，剩余部分全部用于小区服务，改变了过去物业费属于物业公司营收、公共收益不明不白的传统模式。
    （二）提升小区业主自治水平。信托制物业服务模式下，小区的公共收益、存量资金都存入基金，为了保障业主财务知情权，可以通过开发APP，研发信托物业信息平台的方式推行开放预算。通过平台，每位业主都可以随时查看每笔收支账目、财务凭证。同时，社区业主大会可以定期召开业主大会听取物业公司的预算决算报告，还可以对小区物业费、停车费标准进行共同表决，由此，业主真正有了主人翁意识，也会进一步关心社区事务，更能有效降低各类矛盾纠纷。
    （三）提升物业公司服务水平。信托制物业服务模式下，物业公司的利润不再是物业费与物业开支之间的差额，而是物业公司与业主大会约定好的固定数额或者物业费的一定比例，又因为严格的资金公开机制和使用权限控制，便从“无限逐利”转变为“做好本小区的服务”，从而获取“更好的企业声誉”，以谋求“更多小区的聘请”。
    四、几点建议
    （一）制定试点工作方案。由区住建部门牵头，可选取封闭式物业服务住宅小区和已完成老旧小区改造的开放式小区2-3个分别开展试点，试点前可安排区住建局、区委组织部、社区、业委会、物业企业等参加，到四川成都进行考察学习，取得真经后推行试点。同时，区委组织部门做好党建、社工等人才参与信托制物业的保障和激励工作。
    （二）推行试点成果运用。在认真总结试点工作经验的基础上，研究制定推行信托制物业管理模式的政策性指导意见，在铜官区主城区全面铺开，力争3-5年积极创建具有铜官特色的物业管理品牌。

    （三）探索社区治理新路。在学习借鉴外地市信托制物业管理模式的基础上，不一定完全照搬照抄，同时也要结合铜官区直管社区的经验做法和全市推行的“皖美红色物业”建设，积极探索新形势下社区治理的新路子，助力平安铜官建设。 

主办单位

函转区委办

办理结果

办复类别

备    注

代表建议内容为党委工作